私は不動産鑑定士として、多数の投資物件の鑑定評価に携わってきました。
私が関わった投資物件の多くは、不動産投資のプロの方々が扱っている物件です。
そのようなプロの方々が扱っている優良な物件ですら、賃料の下落や空室の増加、周辺市場の変動に悩まされていることが多く、思ったような収益を上げることができていないことが多々あります。
不動産投資のプロの方々ですらそのような状況であるのに、一般の不動産の知識のない投資初心者が、安易に不動産投資に手を出すとどうなるのか。
考えただけでも、恐ろしい感じがします。

なつみ不動産鑑定では、それぞれの物件に応じた費用や収支計画についてのアドバイスを行っております。
投資初心者の方向けに不動産投資セミナーも行っており、不動産の国家資格である不動産鑑定士という専門家のしっかりした不動産の知識をお伝えしています。
また、なつみ不動産鑑定では、優良な物件を多く取り扱っている適切な不動産業者をご紹介することも可能です。
ほかの投資セミナーでは聴けない、多数の収益物件の鑑定評価を行ってきた専門家のアドバイスを、ぜひ、皆さまの投資にお役立てください。
〈 不動産鑑定士　今井牧子 〉

投資を始めるにあたって

投資を始めるにあたって、まずは物件選びということになりますが、皆さんはどのように物件を探されていますか？
通常は、不動産業者さんに直接交渉する。もしくはネットで検索する。
といった方法が一般的です。

ここで、まず知っていただきたいのは、一般の方々が目にする収益物件で、「お買い得物件」というのは、基本的に存在しないということです。
なぜかというと、そのような「お買い得物件」は、市場に出回る前に、すでに買い手がついてしまうからです。
また、「お買い得物件」であれば、不動産業者はすぐにおさえてしまい、よほど良い物件であれば自社で購入する、もしくは懇意にしている顧客に紹介します。ということで、一般の市場に出回っている時点で、すでに「お買い得」ではないということが考えられます。

そのほか、「初めは手頃な物件から。」と考えて、比較的入手しやすい物件を探される方が多いですが、価額が手頃な物件は、築年数が古い場合が多く、修繕に費用がかかったり、よほどきれいに改装しないと、入居者に敬遠されたりします。
安価で購入できたと思ったら、改装費用が高くついた。
といったことにならないように、改装にはどれくらいの費用がかかるのか、その建物の耐用年数はどれくらいなのかを把握する必要があります。

不動産を保有する際の費用

次に注意していただきたいのは、不動産を保有する際の費用です。
不動産に係る費用というと、皆さんはどのような費用を思い浮かべますか？
土地や建物の固定資産税のほか、維持管理費、修繕費、テナントの募集費用などなど。
収益物件を保有すると様々な費用が生じます。
このような様々な費用の内容と、だいたいの平均的に必要とされる金額を把握されているでしょうか。

維持管理費をひとつとってみても、物件がワンルームマンションであるのか、ファミリー向けであるのか、店舗なのかによって変わります。
また、築年数や構造（鉄骨造、鉄筋コンクリート、木造等）、過去の修繕履歴、立地条件、賃貸面積等などによっても大きく変わってきます。
また、維持管理費の内容には、清掃費、エレベーター等の法定点検費、警備費、植栽管理費、日常の修繕費等、様々な種類があります。
これらの費用について、きちんと把握し、どのような管理会社に任せて、どのような内容の管理を行ってもらうのかも考慮しないといけません。

例えば、日常の清掃、法定点検、警備は管理会社にお願いして、植栽管理や日常の修繕は自分で行う、といった管理の内容から、その際に係る費用はおおむねこれくらいの金額で。など、具体的に把握しておく必要があります。
ここで注意すべきなのは、このとき、サラリーマンである方が、管理費用を抑えたいがために、管理の一部を自分で行うことを選択した場合、日常的に発生する管理業務と会社勤めを両立することになり、ご自身の負担が増えてきます。
また、費用を抑えるために清掃回数を減らしたり、警備がずさんになると、物件はすぐに荒れてきます。

ポストの周辺にチラシがまき散らされていたり、自転車が雑然と放置されていたり、本来捨てるべきでないところに粗大ごみのような物が置かれていたり。

多数の収益物件の鑑定評価を行ってきた経験上言えることは、このような管理状態の良くない物件は、当然空室も多い傾向にあります。

さらに、賃借人からのクレーム等の対応が遅くなると、結果として退去が増え、後々には空室が増加していく可能性が高いです。
このようにマンション等の収益物件は、管理の状態が入居率を大きく左右するので、維持管理については細心の注意が必要です。
かと言って、費用に対して無頓着で、管理会社に丸投げしてしまい、必要以上に費用が嵩んでいることもよく見られます。
したがって、それぞれの物件に応じた維持管理とその費用を適切に見積もることが重要です。

このほかにも、テナント募集費用やテナント入替費用、修繕費、更新費、空室に伴う損失など、様々な費用が発生します。
これくらいで何とかなる。と思って安易に不動産を購入すると、思いもよらなかった費用が発生し、収益どころか赤字になってしまうケースも多々あります。
不動産投資を行う際は、まずどのような不動産を購入するのか、何年間保有するのか、その間に必要な費用はどれくらいなのか、その間に得られる収益はどれくらいなのか、何年後にこれくらいの価額で売却し、「次はこんな物件を購入しよう。」といった収支計画を立て、きちんとした見通しをもって不動産投資に臨んでほしいと思います。