担保・融資
不動産を担保に融資を受ける際には、不動産鑑定評価により、借入可能金額の予想がつきます。また、不動産を担保に設定する際には、不動産の鑑定評価額が担保価値の適正額を判断する材料となります。なつみ不動産鑑定では、あなたのご融資をサポートします。
1．担保評価の基本的な考え方
金融機関は、預金を個人・法人などから受け入れ、これを原資として様々な企業に資金を融資し、預金金利と貸出金利との差である運用差益で利益を得ています。
融資の基本には、「安全性」、「収益性」、「合法性」、「流動性」などがあり、その中でも「安全性」は融資における最も重要な原則となっています。これらの原則に基づいて、貸出先である債務者の健全性、将来性、資金使途の的確性などを十分に審査したうえで融資が実行に移されます。
しかし、社会経済は常に変動の過程にあり、将来不測の事態が発生した際には、元本返済や金利支払が行われず、貸出金が不良債権に陥ることもあります。金融機関はこのような事態に備え、万一の場合にも貸出債権が確実に回収できるようにするため、債権保全手段を講ずるのが一般的な考え方であり、この債権保全手段が「担保」となっています。
「担保」は通常、「物的担保」と「人的担保（保証）」に区分され、「物的担保」としては、①不動産担保、②動産担保（商品、器具など）、③有価証券担保（手形、株券、債券など）、④債権担保（預金、売掛金など）に細区分されます。
この中でも①不動産担保は、物的担保の中でも主要な柱となっており、土地や建物のほか、特別法で不動産と見做される工場財団、鉱業財団などの各種財団も含まれます。
これらの不動産担保の取得方法としては、抵当権や根抵当権が最もよく利用されています。
現在のような不動産市場が常に変動する状況下においては、企業の信用状態、資金使途、返済財源、事業の妥当性など、融資の本質の重要性が再認識されていますが、金融機関にとって見ると、不動産担保は貸出債権回収の最後の大きな拠り所であることに、変わりありません。
2．不動産の3つの担保適格性
金融機関における不動産の担保適格性に関する一般的な考え方としては、概ね次の3つが挙げられます。
- 安全性 ：担保不動産は物として、あるいは所有権等の権利に関し、また維持管理面からみて安全なものでなければならない。
- 市場性（流動性） ：担保不動産は、いつでも換価処分が容易にできる可能性（流動性）をもったものでなければならない。
- 確実性 ：担保不動産は、将来にわたって価格や収益が確実なものでなければならない。
3．不動産を担保とする場合の3つの留意点
- 担保の対象とする不動産の範囲をどこまでとするのか、明確に確認する必要があります。
- 複雑な権利関係は明確にする必要があります。
- 土地や建物の公簿（登記等）と実測（現況）が異なる場合や建物が取壊し済の場合、未登記建物が存する場合等は注意が必要です。
4．担保不動産の鑑定評価
①対象不動産（担保不動産）の確定
担保不動産の鑑定評価においても、通常の鑑定評価と同様、鑑定評価の対象となる土地又は建物等、所有権及び所有権以外の権利を確定する必要があります。
担保不動産の鑑定評価における対象不動産の確定は、原則として、抵当権の効力の及ぶ範囲と一致することが必要であるため、対象不動産に設定した抵当権の効力が対象不動産のいかなる範囲にまで及ぶか、すなわち設定された抵当権の実行によって、抵当権者は目的物のどの範囲まで被担保債権の優先弁済を受けることができるのかの判定が重要となります。
②対象確定条件
担保不動産の鑑定評価にあたっては、鑑定評価書の利用者の利益を害する懸念があることから、安易に評価条件を付することは許されず、原則として現状を所与として鑑定評価を行う必要があります。
③地域要因又は個別的要因についての想定上の条件
担保不動産の鑑定評価においては、原則として地域要因又は個別的要因についての想定上の条件を設定してはならないとされています。
④調査範囲等条件
担保不動産の鑑定評価においては、原則として調査範囲等条件を設定してはならないとされていますが、担保権者が当該価格形成要因が存する場合における取扱いについての指針を有し、その判断に資するための調査が実施される場合は、特定の価格形成要因について調査範囲等条件の設定が認められています。
なお、調査範囲等条件を付して鑑定評価を行うことができる場合を例示すれば、以下の通りとなります。
例：不動産所有者（債務者）の協力が得られず、有害物質の使用の可能性、土壌汚染、境界紛争等について十分な調査が出来ない場合で、担保権者に上記要件を確認できた場合
⑤価格時点
担保不動産の鑑定評価における実地調査を行った日（実地調査日）は、現況評価の観点から、可能な限り価格時点に近い日に設定するものとされています。
価格時点は原則として対象不動産の変動状況を考慮し、実地調査により確認した価格形成要因の分析や判定が可能な範囲で設定するものとし、やむを得ず鑑定評価を行った日を基準として将来時点とする場合にはおおむね7日以内となります。
⑥価格の種類
担保不動産の鑑定評価の場合、求める価格は正常価格となります。
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