市街化調整区域は建築可能？住宅を建ててはいけないの？

皆さん　こんにちは。

皆さんは、市街化調整区域ってご存知でしょうか？

読んで字のごとく…市街化を調整（抑制）すべき区域のことで、都市計画法によりその区域が定められています。

この市街化調整区域は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために定められており、原則的には建物を建築することはできない区域になっています。

市街化調整区域に建物を建築し、住むことはできないのでしょうか？

ちなみに、皆さんが調べたいと思っている土地が市街化区域なのか、市街化調整区域なのかは、市役所等の都市計画課などで聞くことができます。

堺市であれば、概要をネットで調べることも可能です。

堺市e-地図帳

https:/e-map.city.sakai.lg.jp/sakai/G0303G?mid=1

ここで皆さんもお気づきかと思いますが、市街化調整区域でも建物の建っているところは数多くあります。

本来建物の建築はできないはずなのに…どうしてなのでしょうか。

これは、都市計画法によって市街化調整区域と定められる以前に建物が建っていたことや市街化区域に隣接しているか、その建物がどのような用途で利用されているか、が影響しています。

例えば、昔からその地域に住んでいて、ずっとそこで生活していた方々にとっては、

「今年からこの地域は市街化調整区域に指定されたので、今後、建物を建ててはいけません。」と急に言われても、困ってしまいますよね。

そうならないために、従前から建物の敷地として利用されていた土地など、一定の要件を満たす土地については、建物の建築が認められる場合があります。

　ただ、これらの既存宅地についての建物の建築は、従前は比較的広く認められていて、通常の市街化区域の土地と変わらず、売買されることも多かったのですが、現在では、既存宅地制度は廃止されており、昔から建物が建っていた土地であっても、許可を受けなければ、新たに建物の建築はできなくなっています。

　では、いったいどのような条件がそろえば、市街化調整区域に建物を建築し、居住することができるのでしょうか？

　その条件については、都市計画法や各自治体によって異なる基準が設けられていますので、その自治体（都道府県や市町村等）に確認することが必要となります。

　ここでは、堺市の場合を例としてあげてみることにします。

市街化調整区域でも条件が整えば住宅の建築は可能！

　堺市の市街化調整区域における開発行為等の基準には、「市街化調整区域に関する都市計画の決定前から引き続き生活の本拠を有する農家及び非農家（いわゆる本家。以下「農家等」という。）に現在居住している親族、又は過去に居住していた事実のある親族並びに農家等から分家した者と現在同居しているその者の子、又は過去に同居していた事実のある子が、住宅を建築する場合に適用する。なお、親族及び子の婚姻予定者も申請者に加わることができる。」とされています。

　すなわち、市街化調整区域と指定される以前から、居住されていた方で、現在も居住している、もしくは過去に同居していた子が、以下の理由により住宅を建築する場合に適用されるということです。

　その理由には、

（1）婚姻により独立した世帯を構成するとき。

（2）定年、退職、転勤、卒業等により転居せざるを得ないとき。

（3）現に居住している住居について過密、狭小、被災、立退き、借家等の事情があるとき。

（4）疾病等の理由により転地のやむを得ないとき。

（5）Uターン等により故郷に定住するとき。

があります。

　またこのとき、市街化区域内に土地を所有する場合は、市街化区域内に分家することが困難又は著しく不適当である旨が明らかであることが条件になります。

　さらに、その親族の範囲は、「原則として当該農家等の世帯主の三親等以内の血族とする。」とされています。建築可能な建物も、自己の居住のための一戸建専用住宅であることが条件です。

　その他にも、過去に分家住宅を建築していないことなどの、細かい規定がされています。

市街化調整区域では新しく住宅の建築・居住はできないの？

では、今まで市街化調整区域に住んだことのない方は、住宅を建築し、居住することはできないのでしょうか？

　堺市では既存集落内に存する土地であれば、自己利用目的の住宅の建築は、条件を満たすことで可能であるとされています。

　ここでいう「既存集落」とは、次の条件の全てを満たす集落をいいます。

（1）地形、地勢、地物等からみた自然的条件及び地域住民の社会生活に係る文教、交通、利便、コミュニティ、医療等の施設利用の一体性その他からみた社会的条件に照らし独立して一体的な日常生活圏を構成していると認められること。

（2）おおむね50以上の建築物が連たんしていること。

　堺市が公表している定義だけを見ると少しわかりにくいのですが、要は交通や生活の利便性のほか、学校区、医療施設などが存在し、その周辺地域が一体となって社会的に集落として独立して日常生活を送れるよう構成されていることと、およそ50以上の建物が建ち並んでいることが条件だと考えられます。

しかし、このような既存集落に住宅を建築する際も、申請が必要となり、次の条件の全てに該当しないといけません。

（1）既存集落内に存すること。

（2）土地登記簿上、申請者が当該市街化調整区域に関する都市計画の決定前から所有していること、又はその決定前から所有していた者から相続により取得していること。

（3）堺市開発審査会提案基準集の判断基準第5に定める区域内に存しないこと。

この（2）の条件から、今まで市街化調整区域内に住んでいなくても、市街化調整区域に指定される以前からその土地を取得していた場合や、相続でその土地を取得した場合は住宅が建築できる可能性があることがわかります。

市街化調整区域の土地を新たに購入し、住宅を建築することは可能？

それでは、今まで市街化調整区域の土地を所有しておらず住んだことのない方が、市街化調整区域の土地を新たに購入し、自己利用目的の住宅を建築することは、可能なのでしょうか？

市街化調整区域内に建物を建てるのは、いくつもの条件をクリアする必要がある！

堺市の場合は、既存建物の老朽化等に伴う自己利用目的の戸建住宅の建替えについては、様々な条件を満たすことにより、認められています。

また、元々建物が建築されていた土地について住宅を建築しようとする場合にも、いくつかの条件を満たすことにより、認められています。

しかし、これらの条件は、非常に細かく規定されており、それぞれの土地の立地条件や、過去の経緯によって大きく異なります。

一概にこの場合は建築可能ですとは言えないのが現状です。

まとめ

このように、市街化調整区域内の土地は、建物の建築に様々な条件があることから、市街化区域内の土地と比べて安価になっていることが多いです。

土地が安いから、現在建物の敷地になっているから大丈夫だと安易に購入し、実際には建物が建てられないといった事態になるケースも十分考えられます。

皆さんも不動産を購入されるときは、価格も重要ですが、建物の建築が可能な土地なのか、建物の建替えは可能なのか、に十分注意して、ご購入下さい！