用途地域

日当たり良好

　南向きで、年中暖かいからこの家を買ったのに、5年後に高層マンションが経って、日当たりが最悪になった。

この家の買主さんは気の毒ですが、こういった話は珍しい話ではありませんね。

　不運だったという見方もありますが、この不運は、用途地域を事前に調べておけば、回避できた失敗かもしれません。

　用途地域とは、都市計画法で定められる地域地区のひとつで、用途の混在を防ぎ、住宅地や商業地、工業地など、市街地の大まかな土地利用を定めるものです。

　用途地域では、都市計画法に基づき指定され、それぞれの目的に応じて、①建物の種類、②建蔽率及び容積率、③高さ制限、④道路幅員による容積率の制限、⑤日影規制などを決めることができます。

　用途地域は、市役所や町役場で確認することができます。堺市内であれば堺市役所の都市計画課の窓口に行けば、教えてもらえます。

　なお、堺市の場合は、インターネットでも大まかに確認することができ、非常に便利です。

堺市e地図帳

https:/e-map.city.sakai.lg.jp/sakai/G0303G?mid=1

　まちづくりは、皆さんが暮らしやすく、また環境を守るために指定されています。

　住宅地の中に産業廃棄物の処分場ができてしまったり、工業地の中に戸建住宅が建てられたりすることを防ぐために、大まかに住宅地、商業地、工業地と分けられています。

　よく見られる街づくりとしては、駅前には店舗や飲食店が建ち並ぶ商業地が形成され、少し駅から離れていくと分譲マンションや賃貸マンションが建ち並ぶ住宅地があり、もっと中心地から遠ざかっていくと、閑静で居住環境の良好な戸建住宅を中心　とした住宅地が見られます。

　また、工業地は沿岸部に、といった形です。

　では、皆さんがご自宅などの戸建住宅を購入されるときは、どのような点に注意すべきでしょうか。

　用途地域に関していえば、まずどのような建物の建築が可能な用途地域であるのかを知る必要があります。

　住宅の建築が規制されている用途地域は、工業専用地域のみですので、住宅が建築できないということはあまりないと思います。

　しかし今後、長年住み続けるご自宅の近くに、どのような建物が建てられる可能性があるのかを知るうえで、非常に重要であると言えます。

　例えば、商業地域であれば、容積率の限度が大きいため、高さのある建物の建築が可能となります。

　また、日影規制もないことから、戸建住宅の隣に高層ビル、なんていうこともありえます。

　一般的に商業地に戸建住宅を建築することは少ないと思われますが、住宅でいえば分譲マンションは多くみられます。

　南側が道路でない限り、隣の敷地に将来高層ビルが建つ可能性はおおいにあることです。

　急に隣に高層ビルができてしまい、ベランダの日当たりが悪くなった。といったケースはまれなことではありません。

用途地域ごとの建築可能な建物の例

　①第一種低層住居専用地域

　　郊外の居住環境の良好な区画整然とした一戸建ての住宅が建ち並ぶ住宅地です。

一般の戸建住宅の外には、住居を兼ねた小規模な店舗（通常コンビニの建築は不可）や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などの建築が可能です。

　②第二種低層住居専用地域

①の第一種低層住居専用地域の建物の外、コンビニなどの小規模な店舗の建築が可能です。

③第一種中高層住居専用地域

　一般の戸建住宅の外、3階建以上のマンションも見られる住宅地で、500m²までの一定条件の店舗の建築が可能です。また、中規模の公共施設、病院や大学などの建築も可能となっています。

④第二種中高層住居専用地域

　③の第一種中高層住居専用地域の建物の外、小規模なスーパー、やや広めの店舗、事務所などが見られる住宅地で、1,500m²までの一定条件の店舗や事務所の建築が可能です。

⑤第一種住居地域

3,000m²までの一定条件の店舗、事務所、ホテル、小規模工場の建築が可能です。

⑥第二種住居地域

　郊外の駅前や幹線道路沿いによく見られる地域で、10,000m²までの一定条件の店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス、小規模工場の建築が可能です。

⑦準住居地域

　　幹線道路沿いによく見られる地域で、10,000m²までの一定条件の店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス、小規模な映画館、車庫・倉庫、小規模工場の建築が可能です。

　住宅地として居住環境が確保される用途地域としては、「①第一種低層住居専用地域」「②第二種低層住居専用地域」があげられます。

　これらの住宅地に存する場合は、隣に高層マンションが建築されたり、店舗ができたり、といった問題が生じることはあまりないでしょう。

　しかし、「①第一種低層住居専用地域」「②第二種低層住居専用地域」は郊外にあることが多く、最寄駅から距離があり、徒歩圏外のためバス便であったりすることが多いため、不便なことがあります。

　もちろん最寄駅から比較的近くにある地域もありますが、人気が高く、地価も高めであることが多いです。

　そのほか「③第一種中高層住居専用地域」「④第二種中高層住居専用地域」では、容積率や道路斜線制限などの関係もありますが、3階建以上のマンションの建築が認められている地域です。ご自宅の周辺に大きな空地がある場合には、分譲マンションなどが建築される可能性があります。

　また、「⑤第一種住居地域」では中規模のスーパーや小規模のホテル、「⑥第二種住居地域」では比較的大規模なスーパーやパチンコ店などの建築も可能となるため、ご自宅を選ばれる際には注意が必要です。

　この地域でご自宅を購入される場合には、担当の不動産業者に周辺での店舗の建築予定などをお聴きになられた方が良いと思います。

　「⑦準住居地域」は、幹線道路の沿道地域であることから、店舗や事業所、倉庫といった多種多様な建物の建築の可能性があります。周辺地域の状況をよく見たうえで購入を検討された方が良いでしょう。

まとめ

　いかがでしょうか？

　このように用途地域は地域の環境を決めるのに非常に重要な役割を果たしています。

　皆さんのお住いの地域がどの地域になるのか、ご自宅を購入される際には、どういった地域で、どのような環境の中で生活をしたいのか。を明確にしたうえで、選択されることをお勧めします。