適正な家賃を知る方法。賃料が高いのではないか?と思ったときに・・・ | 堺市大阪・なつみ不動産鑑定。相続・贈与・遺産分割での不動産評価なら

適正な家賃を知る方法。賃料が高いのではないか?と思ったときに・・・

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皆さんは賃料を支払っていますか?

マンションなどの住居のほか、事務所や店舗、土地を借りるための地代など、様々な賃料がありますが、皆さんが支払っている賃料は適正な賃料ですか?

こう聞かれると、

「たぶんそうだと思います。」

もしくは

「ちょっと最近高いかなと思っています。」

とか

「知り合いから安く借りています。」

など、何となくの感想があるかと思います。

 

土地や建物の価格と異なり、賃料、特に継続賃料の把握は難しいとされています。

土地や建物の売却は一時点で完了しますが、賃料は契約に基づいて支払いが継続していくものであり、その契約期間が長くなれば長くなるほど、契約当時の経済情勢と乖離することから、適正な賃料と差が出てしまうのです。

さらに、一般的に賃料は土地と異なり、遅行性があるとされており、土地の価格が上がったからといって、すぐに賃料が上がるものではないと考えられています。

特に住居は、生活に密接に関連していることから賃料は上がりにくいと言われています。

 

ただ、皆さんが何となく感じておられる

「ちょっと高いかもしれない。」

という感想は、皆さんの肌感覚であり、あながち間違っているものではないと思われます。

きっと、周辺の新しいビルと比較したり、同等クラスのビルの新規募集の賃料を見て、「あれ?」と思われたのではないでしょうか。

インターネットや不動産業者で公表されている賃料は、「募集賃料」といって、皆さんがすでに契約されて支払っている賃料とは異なります。

「募集賃料」は不動産業者がテナントを募集する時に公表する賃料であり、実際にその賃料で契約されたのかどうかはわかりません。

ですので、参考にはなりますが、資料としての精度は劣ります。

 

今の賃料が高いか安いかの判断基準

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では、皆さんが現在支払っておられる賃料が安いのか、高いのか。

どのような資料を基に判断すればよいのでしょうか。

皆さんが現在支払っておられる賃料は「継続賃料」といいます。

「継続賃料」の資料はなかなか入手することは難しく、入手できたとしても、契約上の個別的な事情の介在が判定しにくいので比較することは困難です。

そこで「継続賃料」の資料として不動産鑑定士が採用するのは「新規賃料」の賃貸事例になります。

「新規賃料」の賃貸事例は、不動産業者等が公表している募集賃料とは異なり、実際に契約に至った賃料の事例になります。

これらの資料は公表されていないため、一般の方々が入手するのは難しく、不動産鑑定士や不動産業者など登録された一部の者でないと閲覧できなくなっています。

 

そこで、先ほどの「募集賃料」に戻ります。

皆さんが目にする機会の多い「募集賃料」は、確かに精度は劣りますが、一定の資料として参考にはできるものとなっています。

「募集賃料」を多数チェックしてみて、「どう見ても自分の支払っている賃料は高い。」となった場合には、ぜひ専門家に相談されることをお勧めします。

賃料は長期にわたる契約です。

例えば、8年前に契約した新築の店舗の一ヶ月の賃料が30万円であったとします。

一年間に360万円を支払っています。

これが現在築8年が経過し、周辺の賃料と比べると少し高いような状況になった場合、一ヶ月分の一割3万円を減額できたとすると、年間36万円の節約になります。

今後3年間この店舗を借り続けるとすると、3年間で108万円にもなります。

特に新築時には賃料は高めに設定されることが多いため、築後経過した場合には減額できる可能性が高いのです。

 

ここで注意しなければならないことがあります。

店舗や事務所の契約をする際に、内装を特別な仕様にしてもらったり、汎用性のない形状に替えてもらったりした場合には、減額請求に応じてもらいにくくなっています。

例えば、病院やホテルなどの特殊な用途や、大きな金庫を置くために壁を厚くしてもらったりなど、オーナーが皆さんのために建物の形状を変更したりしていた時には、それらの事情が考慮されるため、賃料の減額の幅が小さくなることがあります。

 

まとめ

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このようなことから、「継続賃料」が周辺の賃料と比べて「高い」「安い」というのは、なかなか的確に判断するのは難しくなっています。

まずは、周辺の「募集賃料」の資料を多数収集し、周辺の同等クラスのビルがどれくらいの賃料で募集されているのかを把握されると良いと思います。

また、新築のビルと築年数の経過したビルの賃料の差を見ていると、周辺賃料の相場感覚を身につけられると思います。

それらをご自分で検討したうえで「どれくらい安くなるのか?(高くなるのか?)」の具体的な賃料を専門家に判断してもらうことが良いのではないかと思います。

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