接道義務と建築基準法。建物が建築できる道路とは・・・? | 堺市大阪・なつみ不動産鑑定。相続・贈与・遺産分割での不動産評価なら

接道義務と建築基準法。建物が建築できる道路とは・・・?

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皆さんは、ご自身が保有されている土地の前面道路が、公道なのか、私道なのか、また、建築基準法上のどのような取り扱いがされている道路なのか、ご存知ですか?

今回は、わかりにくい建物が建築できる道路とそうでない道路の違いについて、ご説明したいと思います。

 

どうして道路が重要なの?

私たち不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うとき、その不動産がどのような道路に接道しているのか、ということは、非常に重要な要因となります。

なぜなら、接道している道路の状態によって、その土地は建物の建築が可能な土地なのか、またどのような建物の建築が可能なのか、が変わってくるからです。

建築できる建物の種類やボリュームなどによって、その土地の価格は大きく左右されます。

ですから、不動産の評価を行うときは、前面道路の状態について、注意深く、詳細に調査を行うのです。

皆さんも所有している不動産や購入しようとしてる不動産の前面道路の状態について、ぜひ一度確認してみてください。

 

道路の種類にはどんなものがあるのか?

以前にもこちらの豆知識でご紹介させていただきましたが、道路には様々な種類があり、まずは、公道と呼ばれる「国道」「府(県)道」「市道」「町道」「市管理道路」などがあります。

このような公道のほかには、「私道」「位置指定道路」「開発道路」「里道」「農道」などがあげられます。

【参考】「これは「公道」それとも「私道」?家を建てる前に知っておきたい道路の知識

 このような道路には、建築基準法でどのように取り扱われているか、がそれぞれ指定されています。

公道なのか私道なのか?
ということも重要ですが、建物が建築できるのか否か、については、建築基準法で道路として認められているのかどうか、が最も重要になります。

 

建築基準法での取扱いとは・・・

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公道であっても建築基準法上は道路として認められていない道路もありますし、私道であっても建築基準法上の道路となっている場合も多くあります。

例えば、公道であっても、歩行者専用通路や自転車道として整備されている道路は、建築基準法上の道路ではないので、その道路に接道していても、建物は建築できません。

堺市であれば、南区の泉北ニュータウン内の遊歩道となっている道路にそういった扱いがなされています。

 
一方、私道であっても、位置指定道路や開発道路として、建築基準法上、道路として認められている道路であれば、建物の建築が可能です。

これらの建築基準法上の取扱いは、市役所の担当課で聞けば、すぐに教えてくれます。

ちなみに堺市役所であれば、建築安全課が担当課になります。

このように、建築基準法上、道路として取り扱われている道路であれば、その道路に2m以上接道していれば、基本的には建物の建築が可能となります。

心配ありません。よかったですね。

 

建築基準法上の道路に接してない場合

問題は、皆さんの所有されている土地や購入を希望している土地が、前記のような建築基準法上の取扱いのない道路に接道している場合です。

例えば、「里道」や「農道」「敷地内通路」といった道路に接道している場合、建物の建築が不可能となる場合があります。

しかし、こういった場合には、43条但書という取扱いにより、建物の建築が認められる場合があります。

建物の建築ができない土地をなくすためにとられた救済措置になります。

 

43条但書道路とは・・・

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43条但書は、国土交通省では

(1)その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。

(2)その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4m以上のものに限る。)に2m以上接すること。

(3)その敷地が、その建築物の用途・規模・位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって道路に通ずるものに有効に接すること。

と定められています。

しかし、これらの取扱いは

「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

とされており、特定行政庁ごとに扱いが微妙に異なります。

難しいですね・・・。

 

特定行政庁とは、建築主事を置く地方公共団体のことを言うので、堺市はそれに該当します。

要は、簡単に言うと、その道路が43条但書道路として認められるかどうかは、各市によって異なるということです。

ここで注意すべきなのは、43条但書道路というのは、「この道路は43条但書道路です」といって道路そのものに認められるものではなく、「この土地にこの建物を建てるために、この道路を43条但書道路として認めましょう」という例外規定であるということです。

 

すなわち、同じ道路に面する隣の家が前面道路を43条但書道路として認めてもらい、建物の建築が認められたとしても、自分の土地も認められるという保証はないということです。

また、例え同じ土地上の建物の建て替えであっても、前回の建築の際は43条但書道路として認められたが、今回建て替えの時は認めてもらえなかった。
といったことも起こりうるのです。

そういったことから、建築基準法上の道路の取扱いには、十分な注意が必要です。

皆さんの所有されている土地や、購入を考えている不動産がどのような道路に接道してるのか、については、より深く知っておいた方が良いでしょう。

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